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2019-04-22 08:28 来源:新疆日报

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首页 >> 房产频道 >> 市场动态 >> 多城土地调控加码成“潮” 开发商如何突破高压周期?

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2019-04-22 18:04 来源:深圳中原地产网 作者:深圳中原地产网
2017年以来,楼市调控不断加码升级,并更强调点滴式、补丁式调控,即一方面通过政策试水、检验市场反应,再逐步加码,预防调控用力过猛市场反转冰封的情况;另一方面,因地制宜、防微杜渐,不断堵塞监管漏洞,严防死守投机炒房,确保房价指数保持稳定。
百度 在潘石屹看来,对于新业务SOHO3Q来说也一样,以利润为核心,这种新的管理办法将为在租项目整体出租率和租金水平带来稳步提升。

  2017年以来,楼市调控政策层出不穷,并逐渐从大城市向三四线城市延展,调控手段也日臻娴熟,覆盖售前、售中到售后。至今,仍有城市在连续升级调控政策,市场端“限购、限贷、限价、限售”叠加,土地端“竞持、熔断、评分、摇号”迭出。

  尤其是土地端,出让结构已经出现重大改变,“竞自持”“限房价、竞地价”等新出让方式开始试水,共有产权房、租赁住房用地的比例明显增多。

  

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  土地市场的变革,使开发商的生存环境受到进一步压缩,如何尽最大可能从限制中争取合理的发展空间,成为各类房企都不得不考量的重大问题。

  楼市与土地双管齐下 城市调控加码成“潮”

  2017年以来,楼市调控不断加码升级,并更强调点滴式、补丁式调控,即一方面通过政策试水、检验市场反应,再逐步加码,预防调控用力过猛市场反转冰封的情况;另一方面,因地制宜、防微杜渐,不断堵塞监管漏洞,严防死守投机炒房,确保房价指数保持稳定。

  这一轮调控的风向在土地端体现得颇为显著。从土地出让规则来看,2017年北京、上海等城市,在土地出让时增加了限制性条件,如限定未来房屋售价、配建保障性住房和竞拍自持面积等。

  例如北京,出让土地时就加入了“70/90政策”和“限房价、竞地价”的要求。而且这种有条件的土地出让方式逐渐常态化。2019-04-22,北京还提出2017~2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷,限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅将构成2018年北京新房产品供应的多元化。

  在土地供应结构上,共有产权房、租赁住房以及其他保障性住房的土地供应规模开始增加,这在北京是显而易见的。中原地产统计数据显示,2017年北京市共成交71宗住宅地块,规划建筑面积968.96万平方米。其中,共有产权房面积达到300.77万平方米,占住宅总规划面积的31%;租赁住房面积91.44万平方米,占住宅总规划面积的9.4%;配建的限价商品房达到337.38万平方米。

  上海也不例外。2019-04-22,上海市政府发布的《上海市住房发展‘十三五’规划》中,主要涉及从供应端管控地价、盘活存量以及加强供应端质量等方面。

  深圳则对人才住房给予更多支持,“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积。

  市场成交不断下降 房企面临“钱紧”

  这一轮调控之下,房产市场反应明显,地价下滑、成交打折、供应放缓、购房者入市等诸多现象随之发生。

  新城控股高级副总裁欧阳捷评价认为,从本质上说,限价是政府强制开发商打折销售,对购房者是利好。但限价令又会吸引更多购房者入市,导致需求放大,加剧供不应求。

  “由于许多城市实行限价,反而使得部分有资格的改善性购房需求提前释放,摇身变成了合规的投资需求,这恰恰是供不应求的大城市开盘即售罄的原因。因此,排除一二线城市供应减少的因素,目前成交量的下降并不明显,也意味着潜在需求依然巨大。”欧阳捷表示。

  在其看来,目前的土地拍卖规则的关键在于:无论是加竞保障房,还是竞自持住宅,或是熔断制,土地出让模式需要稳定性。既然出台新政,就应当考虑周全、一以贯之,这既是体现政府决策的严肃性、科学性,也是给市场一个正确的预期和导向,还可以给投标人一个稳定的、系统的竞标规则,既兼顾管理目标,也体现公正公平。

  而对于企业来说,限制之下反应可能更明显,首先的反应就是“钱紧”。

  某首席分析师张波表示,资金压力是悬在企业尤其是中小房企头顶上的一把剑。例如竞自持方式就把房企由卖房角色转变成房东角色,资金的回流期延长,如果没有金融产品支持,房企的资金压力可想而知。

  另外,限房价也对房企的运营能力提出极大考验,如何在房价收入有限制的基础下,既保证房屋质量又能有合理的盈利空间,此并非易事。

  “钱少了,最苦的当然还是中小房企。因为‘蛋糕’还要重新再分配,成长性更快的‘大象'会大块切走更多的增量蛋糕,并抢夺银行收回的存量信贷。”张波直言,未来中小房企可能更加边缘化。

  资金风险加重 房企应快速周转稳定运营

  在限购、限贷不断扩展的形势下,投资者逐渐退出,具有购房资格的客户就像池子里的鱼在不断减少,客户资源正变得稀缺,客户正变得更加挑剔,竞争正变得愈加激烈。对于企业而言,难到只有降价这一招吗?

  欧阳捷直言,房企降价动机不强,但两种情形不可不防:一是中小房企现金断流、不得已甩货出逃;二是大型房企客户截流、拼全力抢夺市场。

  “城市群的三四线城市正在上演土拍火热的戏码。随着大房企进驻抢地,有的县城土拍溢价率高达80%甚至160%。”欧阳捷表示,殊不知,这些中小房企正被大房企带进沟里,当市场或者政府不能接受地价带动的房价增长时,不论是客户选择还是政府调控,这些房企都很难逃脱破产、烂尾、重组的结局,而且可能再无翻身机会。

  “所以开发商首先要防患于未然,牺牲部分利益来维护社会和经济稳定。”同时欧阳捷指出,其次,房企应定期进行现金流压力测试、资金盘点,加大融资力度和现金储备,不浪费资金用于回购、分红和参股,控制适度的投资节奏、绝不激进抢地,确保安全跨越市场波动期。

  第三,房企还要加快进度、加力推广、加速推盘,绝不浪费每一个客户,老盘快速去存货,新盘保守定价格,同时提前准备销售应对预案,一旦降价出现,必定随行就市。

  张波则表示,房企的运营能力可以形容为“走钢丝”,即“左右平衡、合理速度”,做好企业规模控制和成本投入两项的平衡,控制好企业的开发速度。

  一般来说,规模化越大,企业成本就越容易得到控制。但如果是取得“有条件”土地,则是越多越好,充分认清自己的融资能力和盈利空间再投入成本就显得尤为重要。另外,在控制企业速度方面,则是开发进度和资金投入节奏把握更为重要,快周转未必适合“限房价”地块,快速大量投入也未必适合“自持地块”。

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